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第236章 新地产公司4（第1页）

汉东大酒店顶层会议室，落地窗外是整个京州的繁华夜景。

晚上七点，本该是晚餐时间，但长条会议桌两侧已经坐满了人。许家引坐在主位，夏海均坐在他右手边。桌上是集团的核心高层：席财务官陈明、席运营官李建军、投资总监张伟、设计总监王静、营销总监赵琳、工程总监孙国强……十五个人，每个人面前都摆着一份薄薄的会议材料，但没有人翻开。

气氛有些微妙。

这不是一次常规的月度经营会议，也不是某个项目的专题讨论。许家引和夏海均从省政府回来后，只给了大家三个小时的准备时间，然后就召集了这次紧急会议。这种突然性，本身就传递着某种信号——有重要的事情要生了。

许家引的目光缓缓扫过每个人的脸。这些高管，有些跟了他十几年，从桓大还是个小公司时就一起打拼；有些是后来加入的职业经理人，带来先进的管理理念。此刻，他们脸上有疑惑，有好奇，也有一丝不安。

“人都到齐了，”许家引开口了，声音比平时低沉一些，“今天叫大家来，是要讨论一件事——一件可能改变桓大未来方向的事。”

他顿了顿，拿起面前的茶杯，却没有喝，只是用指尖摩挲着杯壁。这个细微的动作被很多人注意到了——许董只有在思考重大决策时，才会有这样的习惯。

夏海均接过了话头：“在正式讨论之前，我想先问大家一个问题：你们觉得，桓大现在最需要的是什么？”

这个问题很宽泛，也很突然。会议室里安静了几秒，然后陆续有人开口。

席财务官陈明推了推眼镜，第一个言：“从财务角度看，我们需要降低负债率。集团目前的净负债率是百分之二百三十，太高了。如果再遇到信贷收紧，会很危险。”

他说得很直白。作为cfo，他最清楚桓大的财务压力。每天一睁眼，就是几个亿的利息要付，就是几十个项目的工程款要结。这种日子，他过得胆战心惊。

工程总监孙国强接着说：“从工程角度看，我们需要提高工程质量，减少客户投诉。这两年，因为赶工期、控成本，有些项目的质量确实出了问题。业主维权的事情越来越多，这对品牌伤害很大。”

他的语气有些沉重。作为管工程的，他比谁都清楚那些问题是怎么产生的——设计变更频繁、施工队水平参差不齐、材料以次充好……每个环节都在埋雷，最后爆了，都要工程部去擦屁股。

营销总监赵琳的声音比较柔和，但问题更尖锐：“从营销角度看，我们需要重新建立客户信任。现在的购房者越来越理性，不再相信那些华丽的宣传。他们要看实景，要看质量，要看交付。期房销售的模式，越来越难做了。”

她说的是市场最真实的变化。去年开始，桓大的销售额增长明显放缓，销售周期拉长，营销费用却不断攀升。那些曾经屡试不爽的营销手段，现在效果越来越差。

设计总监王静最后言，她的关注点不一样：“我觉得，我们需要重新思考产品的本质。房子到底是什么？是投资品，还是居住品？如果是居住品，我们到底在设计什么？是设计一个概念，还是设计一个家？”

这个问题问得很深。会议室里又安静下来。每个人都在思考——是啊，房子到底是什么？这些年来，大家习惯了把房子当成金融产品来运作，习惯了追求高周转、高利润，却很少真正从居住的角度去思考。

许家引听着每个人的言，心中感慨万千。这些问题，都是真实存在的。财务压力、工程质量、客户信任、产品定位……每一个都是痛点。但以前，大家只是头痛医头，脚痛医脚，从未想过要从根本上解决。

“大家说得都很好，”许家引终于开口了，声音在安静的会议室里格外清晰，“这些问题，确实都存在。但我想问的是——这些问题，是我们这个行业特有的，还是我们这个模式必然产生的？”

他站了起来，走到会议室的白板前，拿起笔。

“昨天，我和夏总去见了高育良省长。高省长给我们上了一课，一堂关于房地产本质的课。”

他在白板上写下了两个字：金融。

“高省长说，我们现在的桓大，本质上不是一家房地产公司，而是一家金融公司。”

这句话像一块石头投入平静的湖面，激起了涟漪。有人皱眉，有人惊讶，有人若有所思。

席财务官陈明的脸色变了变。作为cfo，他太清楚集团这些年的运作模式了——买地、融资、预售、再买地、再融资……这不就是金融游戏吗？只是标的物是土地和房子而已。

“我们买地，不是为了盖房子，而是为了融资。”许家引继续说，声音里有一种被说破真相的坦然，“我们盖房子，不是为了让人住，而是为了变现。我们把房子拆成期房来卖，把风险转嫁给购房者。我们把工程外包，把材料采购外包，把设计外包，把物业外包……每一个环节，都有人在赚钱，最后这些成本，都加在了房价上。”

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他说得很慢，每说一句，就在白板上画一个箭头。那些箭头从“土地”指向“融资”，从“期房”指向“回款”，从“外包”指向“成本”……最后，所有的箭头都指向一个词：高房价。

“这样的模式，”许家引转过身，面对着所有人，“能长久吗？”

没有人回答。会议室里只有空调出风口的微弱声响。

夏海均站了起来，走到许家引身边。他翻开面前的文件夹，里面是高育良在白板上画的那些图——设计公司、建筑公司、建材公司、装修公司、物业公司，五位一体。

“高省长给我们指了另一条路，”夏海均的声音比许家引更理性，更有条理，“一条把房地产拉回制造业本质的路。”

他开始讲解那个构想：成立自己的设计院，做简约实用的设计；成立自己的建筑公司，把控工程质量；控股或参股建材工厂，控制供应链成本；成立自己的装修公司，提供拎包入住的精装房；成立自己的物业公司，用服务赚口碑而不是利润。

他讲得很细，每个环节的成本分析，每个环节的质量控制，每个环节的协同效应。一边讲，一边在白板上补充数字和图表。

会议室里的气氛渐渐变了。

设计总监王静的眼睛亮了起来。作为一个设计师，她太厌倦那些华而不实的设计了——为了所谓的地标效应，为了所谓的创新概念，设计出各种奇形怪状的建筑，成本高不说，实用性还差。如果能做简约实用的设计，如果能从居住的本质出，那才是真正的设计。

工程总监孙国强也在点头。如果有自己的施工队伍，如果材料质量可控，如果工期安排合理，工程质量怎么会做不好？那些偷工减料、拖延工期的问题，不都是外包惹的祸吗？

营销总监赵琳已经在思考销售话术了。如果是现房销售，如果是精装交付，如果是拎包入住……这些卖点，在现在的市场上简直是降维打击。那些犹豫的购房者，那些担心期房风险的客户，都会成为目标客户。

只有席财务官陈明，眉头皱得越来越紧。

“夏总，”等夏海均讲完，陈明开口了，声音里带着职业性的谨慎，“这个模式听起来很美，但财务上可行吗？”

他拿起笔，在自己的笔记本上快计算：“成立设计院，需要养设计师团队，初期投入至少两个亿；建筑公司，要买设备，要养工人，投入至少十个亿；建材供应链，参股或者控股工厂，投入更大，没有三十个亿下不来；装修公司、物业公司，又是几个亿。”

他抬起头，看着许家引和夏海均：“这些加起来，初期投入就要五十亿以上。而且，这些都是重资产，回报周期长。我们现在的资金链，承受得起吗？”

这个问题很尖锐，也很现实。会议室里所有人的目光都集中到了许家引身上。